第7回：売却後の税金トラブルを防ぐ！譲渡所得税と特例の活用法

不動産を売却して無事に取引が完了した――と思って安心してしまいがちですが、実は売却後にも忘れてはいけない「税金」の問題があります。それが「譲渡所得税」です。

売却によって利益が出た場合には確定申告が必要になり、条件によっては税金が課せられます。しかし、税制にはさまざまな特例が設けられており、上手に活用すれば税負担を大きく減らすことも可能です。

今回は、不動産売却における税金の基本と、代表的な特例制度についてわかりやすく解説します。

1. 譲渡所得税とは？

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課せられる税金のことです。

譲渡所得の計算式：

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

• 取得費：購入時の価格、仲介手数料、登記費用など
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料、測量費、解体費用など

この譲渡所得に対して、所得税と住民税が課税されます。なお、所有期間によって分類される税区分は以下の通りです。

• 短期譲渡所得：所有期間が5年以下
• 長期譲渡所得：所有期間が5年超

2. 譲渡所得税の税率

● 短期譲渡所得（所有期間5年以下）

• 所得税：30.63%
• 住民税：9%
• 合計：39.63%

● 長期譲渡所得（所有期間5年超）

• 所得税：15.315%
• 住民税：5%
• 合計：20.315%

このように、長く所有していた方が税率が低くなるため、売却タイミングの見極めも重要な戦略です。

3. 特例を活用すれば税金がゼロになることも！

条件を満たせば、以下のような特例制度を活用することで、税負担が軽減される場合があります。

【1】居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。利益が3,000万円以内であれば、譲渡所得税はかかりません。

適用条件：

• 自分が住んでいた家であること
• 売却後に本人または親族が住み続けていないこと
• 売却先が親族でないこと
• 年1回まで適用可能

【2】買換え（譲渡損失）特例

住み替えで新居を購入した際に損失が出た場合、その損失を他の所得と相殺（損益通算）したり、翌年以降に繰越控除することが可能です。

【3】10年超所有の軽減税率の特例（縮小・廃止予定あり）

過去には、10年以上所有していた物件に対して税率が軽減される制度もありましたが、現在は縮小・廃止が進められており、適用可否については最新の制度情報を確認する必要があります。

4. 注意すべき点と申告手続き

上記の特例を利用するためには、確定申告が必須です。通常、売却した翌年の2月16日〜3月15日に行います。

申告時に必要な書類：

• 売買契約書の写し
• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 購入時の契約書や領収書
• 仲介手数料の明細書
• 住民票（マイホームだったことの証明）

税金や書類の扱いに不安がある場合は、税務署や税理士への相談をおすすめします。

5. Plus4のサポート体制

「税金の話は難しい」「損したくないけど、よくわからない」という方のために、Plus4では不動産売却に精通したスタッフが、必要に応じて税理士と連携しながらサポートいたします。

査定段階から「税金をいくら抑えられるか？」を視野に入れることで、より戦略的に売却プランを立てることが可能です。

まとめ

不動産を売却した後にも、税金トラブルが起こるケースは少なくありません。特に譲渡所得税や特例の活用は、「知らなかった」では済まされない重要なポイントです。

事前に知識を持つことで、納得のいく売却が実現できます。

Plus4では、税金面を含めた総合的な売却サポートを行っておりますので、安心してご相談ください。